Іпотечні спори: актуальна судова практика

Кредитні справи, пов'язані з іпотечними спорами, набувають все більшої актуальності в умовах нестабільності та фінансової невизначеності. Велика кількість таких справ свідчить про неплатоспроможність боржників та неможливість виконати свої зобов'язання перед кредиторами, що призводить до відчуження іпотечного майна.

Збільшення кількості іпотечних спорів, на жаль, не свідчить про добробут в нашому суспільстві. Це радше показник фінансових труднощів, з якими стикаються іпотекодавці. Внаслідок цього сформувалася певна судова практика в цій сфері, але вона не завжди є однозначною та стійкою. Зміни в законодавстві призводять до змін у позиціях Верховного Суду, що робить цю практику мінливою.

Тож пропоную розглянути найактуальнішу судову практику в іпотечних справах, яка склалася на сьогодні в Україні та ознайомитися з відповідними висновками викладеними у рішеннях Верховного Суду.

Скасування судового рішення про виключення відомостей про право іпотеки з Державного реєстру не впливає на чинність іпотеки

Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 15.06.2021 (справа №922/2416/17), відступила від попередніх висновків Верховного Суду та конкретизувала, що у випадку коли за рішенням суду до Державного реєстру внесено запис про припинення іпотеки і таке рішення суду в подальшому було скасовано, іпотека зберігає свою чинність незалежно від відсутності відомостей про неї в реєстрі. При цьому суд наголосив, що запис про іпотеку не може бути відновлений, замість цього іпотекодержатель повинен повторно звернутися до державного реєстратора на підставі договору іпотеки або рішення суду про визнання прав іпотекодержателя.

Тобто, з метою захисту своїх прав, іпотекодрежатель має в судовому порядку визнати своє право на іпотечне майно. Якщо ж іпотечне майно, в період відсутності запису в реєстрі про іпотеку, було продано боржником, суд має також встановити добросовісність набувача цього майна.

Реєстрація права власності на об’єкт іпотеки за іпотекодержателем, за певних умов, не суперечить зареєстрованому обтяженню

Згідно з п.5–6 ч.1 ст. 24 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», наявність обтяження речових прав на нерухоме майно є підставою для відмови в державній реєстрації прав на це майно. Проте у висновках ВП ВС, викладених у постанові від 13.07.2022 (справа 199/8324/19), зазначено, що у випадку, коли правовідносини мали місце до 04.02.2019 року, така державна реєстрація не суперечить вимогам чинного законодавства. При цьому суд зазначає, що належним способом захисту прав іпотекодавця, якщо він вважає, що його право порушене такою перереєстрацією нерухомого майна на іпотекодержателя (на підставі договору чи застереження про задоволення вимог іпотекодержателя), є звернення з позовом про витребування майна, а скасування рішень та записів про таку державну реєстрацію не є необхідним для захисту своїх прав.

Відступлення права вимоги за іпотечним та кредитним договором на користь фізичної особи суперечить чинному законодавству

Такий висновок міститься у постанові ВП ВС від 08.11.2023 (справа № 206/4841/20). Фізична особа не наділена правом надавати фінансові послуги, в тому числі за кредитними договорами. Такі послуги надаються тільки організаціями, включеними до реєстру фінансових установ та які мають право на здійснення фінансових операцій.

Якщо фінансова установа відступила право вимоги за кредитним чи іпотечним договором на користь фізичної особи і така фізична особа оформила право власності на об’єкт іпотеки, іпотекодавець вправі витребувати таке майно від кінцевого набувача. При цьому визнання недійсним договору про відступлення права вимоги, договору купівлі-продажу іпотечного майна чи оскарження реєстраційних дій нотаріуса є необов’язковими.