ВСУ роз’яснив, наявність яких юридичних фактів необхідна для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі

Приватне підприємство звернулось до суду з позовом, в якому просило визнати договір оренди землі поновленим, визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною, зобов’язання здійснення державної реєстрації права оренди земельної ділянки.

Позивач зазначав, що бажав скористатися своїм переважним правом на поновлення договору на новий строк та звернувся з письмовою заявою та додатковою угодою до орендодавця про продовження строку дії договору оренди землі, однак відповідач відмовився отримувати поштову кореспонденцію. Також зазначав, що користується орендованою земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди та повідомлення від відповідача, яке б містило заперечення з даного приводу, не надходило. А відповідач згодом уклав договір оренди з іншим товариством, який позивач просив визнати недійсним як такий, що порушує його переважне право.

Суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову. З таким висновком погодився апеляційний суд та ВССУ.

Судами у цій справі було встановлено, що позивач направив орендодавцю листи, якими повідомляв останнього про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, які повернуто з відміткою працівника поштового зв’язку «у зв’язку з відмовою адресата від одержання» та орендодавець свідомо уникав їх отримання.

За два роки до закінчення строку дії договору орендодавець надсилав підприємству листа, яким повідомив про намір самостійно використовувати належну йому земельну ділянку з сезону 2014 року, але підприємство повідомило, що до закінчення терміну дії договору (листопад 2015 року) земельна ділянка перебуває в сівообороті підприємства.

Відмовляючи у позові, суди виходили з того, що відповідач як власник земельної ділянки, вільний у виборі контрагенту для укладення договору оренди, а на момент укладення договору оренди з новим орендарем, земельна ділянка була вільна від користування інших осіб за договором оренди, оскільки ще до закінчення строку дії договору орендодавцем було повідомлено орендаря про намір не продовжувати строк дії договору.

ВСУ скасував рішення судів, а справу направив  на новий розгляд до суду першої інстанції.

Частинами першою–п’ятою статті 33  Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

ВСУ роз’яснив, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої процедури та наявності волевиявлення сторін.

Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів:
- орендар належно виконує свої обов’язки за договором;
- орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк;
- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;
- орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

А для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів:
- орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою,
- орендар належно виконує свої обов’язки за договором;
- відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди;
- сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

ВСУ зауважив, що направлення відповідачем до закінчення строку дії договору оренди повідомлення про відсутність у нього, як власника земельної ділянки, наміру поновлювати договір оренди на новий строк після закінчення терміну дії договору не створює будь-яких прав та обов’язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі» (постанова 18.10.2017 року №6-1634цс17).