Визнання договору купівлі-продажу недійсним у частині покупця

До суду звернулась особа з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири у частині покупця, визнання покупцем квартири та визнання права власності на квартиру.

Особа зазначала, що між відповідачами було укладено договір купівлі-продажу квартири. Покупцем квартири у договорі було зазначено відповідача, проте дійсним покупцем майна є позивач, яка вимушена була оформити квартиру на ім'я своєї матері у зв'язку із тим, що її колишній чоловік був членом Партії регіонів, а в 2014 році були випадки знищення майна членів вказаної партії.

Тому позивач оформила квартиру на свою мати, з якою домовилась в подальшому про укладення договору дарування квартири на своє ім'я. Проте, мати зазначену домовленість не виконала. На підтвердження своїх доводів позивач також вказувала, що вона за власний кошт зробила ремонт в квартирі проживає в ній та сплачує комунальні та інші платежі.

Суд першої інстанції у задоволенні позову відмовив. Суд посилався на недоведеність обставин, на які посилається позивач, а також зазначив, що згідно зі статтею 217 ЦК України правочин не може бути визнаний недійсним у цілому, якщо закону не відповідають лише його окремі частини й обставини справи свідчать про те, що він був би вчинений і без включення недійсної частини. У цьому разі відповідно до статті 217 ЦК суд може визнати недійсною частину правочину, з'ясувавши думку сторін правочину. Якщо у недійсній частині правочин був виконаний однією зі сторін, суд визначає наслідки його недійсності залежно від підстав, з яких він визнаний недійсним.

Суд зауважив, що спірний договір було укладено в письмовій формі та посвідчено нотаріально, окрім того, сторони дійшли згоди щодо всіх його істотних умов. Проаналізувавши умови укладеного договору купівлі-продажу, суд дійшов висновку, що визнання договору недійсним в частині покупця не узгоджується з іншими умовами договору, а також з договору купівлі-продажу не вбачається того, що правочин був би вчинений і без включення недійсної частини, а саме умови щодо покупця.

Апеляційний суд скасував рішення суду першої інстанції. Суд апеляційної інстанції зазначив, що покупець може домовитись з іншою особою про придбання власності за її рахунок з наступним відшкодуванням цій особі витрат.

А якщо при вирішенні позову про визнання договору купівлі-продажу недійсним з підстав, що насправді покупцем є інша особа, суд встановить, що фактично майно було придбано за кошти іншої особи і для неї та що інших підстав для визнання цієї угоди недійсною немає, вказаний договір визнається недійсним лише в частині, що стосується покупця, і покупцем за цим договором визнається особа, за рахунок коштів якої і для якої фактично укладався цей договір.

Суд апеляційної інстанції врахував, що продавець у ході розгляду справи підтвердила, що вона продавала квартиру своїй невістці (позивачу по справі) і саме позивач передавала їй кошти за договором, а її мати була формально вписана в договір як покупець.

Суд визнав частково недійсним у частині покупця укладений договір купівлі - продажу квартири, перевівши право покупця за цим договором на позивача. А у задоволенні позовних вимог про визнання за нею права власності на квартиру відмовив, оскільки, задовольнивши вимоги про переведення на неї прав покупця за договором купівлі - продажу квартири, вже фактично визначив її право власності на дане нерухоме майно як сторони у договорі.

ВССУ погодився з таким рішенням апеляційного суду (ухвала від 25.10.2017 у справі № 761/32029/15-ц).