Відчуження об'єкта нерухомості не є підставою для розірвання договору оренди землі з попереднім власником

До господарського суду звернулось Товариство з позовом до міської ради про розірвання договору оренди землі. Позивач зазначав, що продав нежитлові приміщення, розташовані на земельній ділянці, а відповідно до договору купівлі-продажу нежитлових приміщень з моменту виникнення права власності у покупця на нерухоме майно, у продавця - Позивача припиняється право користування земельною ділянкою. Відповідач відмовив у розірванні Договору,а тому є підстави для розірвання Договору в судовому порядку з підстав зміни власника майна, яке розміщено на орендованій за Договором земельній ділянці.

Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову, у зв’язку, з тим, що позивачем не доведено суду наявності усіх підстав для розірвання Договору, перелік яких наведений у статті 32 Закону України «Про оренду землі». Також суд зазначив, що позивач не надав доказів повідомлення нового власника про необхідність переоформлення на себе правових документів на землю.

Апеляційний господарський суд задовольнив позов, у зв’язку з тим, що фактичне користування земельною ділянкою, на якій розташоване нерухоме майно (нежитлові приміщення), здійснює його новий власник. Позивач, як попередній землекористувач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, а законодавством, статтею 31 Закону України «Про оренду землі», статтями 120, 141 ЗК України, частиною 1 статті 377 ЦК України , передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

ВС не погодився з висновками апеляційного господарського суду про наявність підстав для розірвання Договору оренди та залишив в силі рішення господарського суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог.

ВС роз’яснив, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника.

Тому з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв'язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною 2 статті 120 ЗК України. А особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому Договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже Договір не підлягає розірванню.

Суд касаційної інстанції погодився з висновком місцевого господарського суду про те, що стаття 32 Закону України «Про оренду землі» не передбачає припинення договору оренди землі шляхом його розірвання у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

А тому ВС вказав, що відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки, зокрема із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою (постанова від 10.04.2018 у справі № 915/672/17).